為推進全區物業管理工作，全面加強小區公共管理和服務，促進物業服務標準化、城市管理規范化、居民生活品質化，根據《阜陽市潁州區人民政府關于印發重大事項合法性審查程序規定的通知》（阜州政秘〔2016〕76號）第六條之規定，現將《關于推進潁州區物業管理工作的實施意見（征求意見稿）》予以公布，征求公眾意見。如對本“意見”(征求意見稿)內容有異議，請于本《公告》公布之日起7個工作日內向潁州區住房保障局提出書面意見或建議。聯系人：張林，聯系電話：2580202, 2586698。地址：阜王路639號四樓物業股辦公室（清河街道辦事處四樓）。
關于推進潁州區物業管理工作的實施意見（征求意見稿）
為推進我區物業管理工作，全面加強小區公共管理和服務，促進物業服務標準化、城市管理規范化、居民生活品質化，根據《安徽省物業管理條例》和《關于加強阜城住宅小區物業管理的實施意見》（阜政辦〔2016〕37號）要求，結合我區實際，制定本實施意見。
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想
緊緊圍繞平安潁州、文明潁州、和諧潁州、幸福潁州建設，以實現物業管理全覆蓋為目標，構建“統一領導、分級負責、條塊結合、以塊為主”的物業管理新機制。堅持專業服務與社區管理相結合，充分發揮街道（鎮）、社區（村）的作用，促進物業管理向社會化、市場化、專業化、規范化發展，提升社會和居民對物業管理服務的滿意度。
（二）基本原則
1.樹立“大物業”理念。小區物業管理是城市管理和文明創建的重要組成部分，納入城市管理和文明創建考核體系，構建區、街道（鎮）、社區（村）三級管理網絡。
2.建立分級負責原則。明確街道（鎮）是小區物業管理責任主體，社區（村）是落實主體，業主委員會是實施主體，物業公司是執行主體，綜合協調解決小區物業管理中遇到的問題。
3.因地制宜分類管理。堅持市場化方向，住宅小區推行市場化物業服務。暫不具備市場化服務條件的，由社區物業服務中心提供“五有”服務，即有清掃保潔、有治安防范、有綠化養護、有物業維修、有停車管理；老舊小區通過整治改造，積極創造條件向市場化物業服務過渡。
4.堅持有償服務原則。加大物業管理工作宣傳力度，分區域、分層次推進物業管理全覆蓋，逐步轉變居民花錢買服務的物業消費觀念，實現契約化管理，切實提高物業費收費率和物業服務質量。
二、組織機構
成立潁州區物業管理工作領導小組，由區長任組長，區委宣傳部長、政府分管副區長任副組長，區直相關部門、各街道（鎮）為成員單位。領導小組辦公室設在區住房保障局，明確專人負責日常工作。
各街道辦事處、鎮政府設立物業管理辦公室，明確一名黨政班子成員分工管理，1～2名專職人員具體負責。
各社區（村）成立物業管理工作站和社區物業服務中心，社區物業管理工作站負責轄區內的小區物業日常管理和監督，社區物業服務中心負責托管不具備物業管理條件小區的物業服務。
三、工作機制
在“兩級（區、街道）機構、三級（區、街道、社區）管理”的物業管理工作體制下，建立“責、權、利”相統一的物業管理網絡，進一步強化各部門工作職責，形成主管部門“條”上行業指導和街道、社區“塊”上屬地管理的合力，把小區物業管理工作重心下移，按照屬地管理原則，納入街道、社區日常工作范疇，實現小區物業管理全覆蓋。
1.建立區、街道（鎮）、社區（村）三級小區物業管理聯席會議制度。加強小區物業橫向管理聯動協調機制，解決本區域小區物業管理中存在的問題和矛盾，真正實現齊抓共管和綜合治理。
2.建立區、街道（鎮）、社區三級投訴網絡，建立綜合協調、監督管理和矛盾糾紛調解機制，督促物業公司進一步提高服務水平。
3.建立“三位一體”管理機制，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業三方合作設立物業管理聯合工作組，通過建立制度、明確責任，發揮各自優勢形成合力，將物業服務納入社區建設和管理體系。具備條件的小區成立業主委員會，屬地社區兩委成員和業主委員會負責人實行交叉任職。積極推行“三位一體”機制，2016年底前開展試點，2017年底力爭全覆蓋。
4.建立小區物業管理責任人制度。以住宅小區為單位，由社區落實相關責任人實行網格化管理定點聯系，專人負責，加強對住宅小區物業管理工作的日常督促指導，并進行責任制考核。
5.建立小區信息員制度。推選片長、樓長和熱心社會公益事業的社區志愿者擔任小區信息員，協助街道、社區做好住宅小區物業管理各項工作。
6.建立物業服務企業履約保證金制度。具體按照《關于印發阜陽市住宅小區物業服務履約保證金指導意見的通知》（阜房辦〔2016〕151號）執行。
四、分類管理
各街道（鎮）對轄區內住宅小區物業管理實施情況、業主委員會成立情況進行全面摸底，并分門別類地進行統計，制定轄區內小區物業分類管理實施方案，不同類型的小區，實行分類管理。
1.新建（在建）商品房小區。要求開發企業在小區建設前期規劃階段開始制定物業管理方案，完善物業設施設備，實現小區智能化管理，建設一批精品小區、特色小區，爭創省、國家級示范小區，帶動提升我區物業管理整體水平。
2.已實施物業管理小區。物業公司要按照《安徽省物業管理條例》、《阜陽市住宅物業服務等級標準》（阜房辦〔2009〕57號）、《阜陽市城市物業服務收費實施細則》（阜政辦〔2008〕96號）、《關于加強阜城住宅小區物業管理的實施意見》（阜政辦〔2016〕37號）等法規政策規定，以及主管部門核定的服務內容，加強管理，提升服務質量，規范運作。
3.老舊住宅小區和零散小區。在調查摸底、分門別類的基礎上，制定改造計劃，采取“改造一個、封閉一個、成熟一個、實現市場化運作一個”方式，建立老舊住宅小區物業管理長效機制。一是改造后具備條件的，由街道（鎮）監督指導社區（村）組建業主委員會，按照有關程序選聘物業公司，提供專業化、市場化服務；二是改造后暫不具備條件的，以及暫時失管小區、分散居民樓，由街道（鎮）監督指導，社區（村）物業服務中心按市場化方式提供基本的有償物業服務。
4.單位自管小區。一是由街道（鎮）、社區（村）督促管理單位強化物業管理責任，并開展對物業管理的日常監督指導，定期開展檢查考評，并及時向管理單位通報情況；二是通過整治改造后具備市場化物業管理條件、并愿意推向市場的小區移交屬地管理，由街道（鎮）、社區（村）監督指導小區成立業主委員會，并按照有關程序選聘有資質的物業公司提供專業化、市場化服務。
5.保障性住房和拆遷安置房小區。保障性住房（廉租房、公租房、經濟適用房）在交付使用后，以所在地街道、社區進行管理為主，拆遷安置房由所在地街道（鎮）管理，由街道（鎮）、社區指導成立業主委員會，按照有關程序選聘物業公司進行管理。暫不具備物業管理條件的小區，建立“社區主導、居民自治”的物業管理模式，由街道（鎮）監督指導，社區物業服務中心提供基本的有償物業服務。
五、明確職責
（一）街道（鎮）、社區、業主委員會、物業服務企業等職責
1.街道（鎮）
充分發揮物業屬地化管理中的主體作用，負責組織實施本轄區物業管理工作的開展；指導社區做好本轄區業主委員會成立和換屆工作，指導監督業主委員會依法履行職責；負責轄區內物業公司的日常考核和評先評優推薦工作；明確專人受理物業管理日常投訴，調解處理物業管理糾紛；負責對違法建設、毀綠種菜等違法行為的依法查處和處置等工作。
2.社區居委會
具體負責指導管理轄區內實行物業管理的小區業主委員會、物業公司開展工作；對未實施物業管理的小區成立社區物業服務中心（站）開展基本物業服務；負責對本轄區內物業公司的服務管理項目進行日常監督檢查；幫助支持物業公司提高服務收費率；調解物業糾紛，維護轄區穩定；指導物業公司配合做好市容管理和文明創建工作。
3.業主委員會
執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；督促業主交納物業服務費及其他相關費用；組織和監督專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；業主大會賦予的其他職責。
4.物業服務企業
（1）以為業主服務為宗旨，提高服務質量和水平；
（2）按照物業服務合同，提供安全防范，衛生保潔、綠化管理、共用部位及設施設備日常維修養護等服務，按照規定公布物業服務費收支情況。
（3）接受業主委員會和業主的監督；
（4）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；
（5）對業主違法建筑、飼養家禽、毀綠種菜、破墻開店、占道經營、違章停車等違規行為，要第一時間發現勸阻制止，勸阻制止無效及時上報相關部門；積極配合街道辦事處、社區做好城市市容管理和文明創建工作。
5.社區物業服務中心（站）
針對“三無”（無物業管理、無業主委員會、無主管單位）可集中封閉的住宅小區，提供保潔、保安為主要內容的有償基本服務，法人代表由社區居委會負責人兼任。鼓勵小區再就業人員、低保人員應聘保潔、保安等服務崗位，通過召開業主大會等形式征求業主意見，合理確定收費標準，逐步引導業主樹立物業服務有償消費的意識。
（二）區直相關部門管理職責
1.區住房保障局
（1）研究出臺轄區物業管理相關政策。
（2）對全區物業服務企業進行資質的動態監管，負責監督物業服務用房的配置和使用 。
（3）負責指導監督轄區內物業項目的招投標工作，并將結果上報市物業主管部門備案 。
（4）負責物業企業履約保證金收繳、使用、補交、退還和監管等日常管理。
（5）指導街道辦事處做好物業服務用房及公建配套設施、設備的承接查驗工作。
（6）牽頭組織區文明辦、住建局、城管執法局等部門和街道辦事處對物業管理進行年度考評。
（7）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
2.區城鄉管理行政執法局
（1）負責對街道、住宅小區管理方面法律、法規、規章的宣傳工作。
（2）按職責對違反城市管理規定的違法、違章行為進行查處。加強與各鄉鎮、街道及其他相關部門的聯動，開展綜合執法進社區小區工作;清理臟、亂、差，消除管理盲點，解決市民群眾反映強烈的熱點難點問題，投訴受理辦結率 98%以上(有處理結果和記錄)。
（3）積極指導各街道（鎮）加強對物業管理區域內的市容管理執法工作。
（4）落實“門前三包”管理責任制。逐戶排查，確保“門前三包”管理責任書簽訂率 100%。
（5）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
3.區綜治辦、區公安分局
（1）制訂全區物業管理區域內的治安管理的工作方案。
（2）負責指導住宅區內的治安管理和秩序維護，督促各派出所協助做好住宅區的聯合執法和群體事件的穩控工作，規范小區養犬行為。
（3）開展物業服務企業聘用保安登記備案、業務指導和監督管理等工作。
（4）推進交警進小區，開展交通安全宣傳教育，指導交通安全設施設置等。
（5）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
4.區環保局
（1）負責對全區物業管理區域內組織開展環境監測工作。
（2）配合有關部門對固定噪聲、餐飲油煙擾民的查處。
（3）受理居民和物業服務企業有關環保方面的投訴，辦結率100%。
（4）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
5.區民政局
（1）指導社區服務體系和基層群眾自治組織建設，將物業管理納入社區建設。
（2）指導社區居委會加強對業主委員會選舉工作的監督和管理。
（3）指導社區居委會積極推進“三位一體”工作機制建設。
（4）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
6.區消防大隊
（1）對消防法律、法規進行宣傳。
（2）開展對全區物業管理區域內消防設施設備管理養護的監督檢查工作。
（3）組織物業從業人員參加消防知識和技能培訓。每年不少于 2 次。
（4）進入住宅小區開展消防演練，有開展活動記錄。每年不少于 2 次。
（5）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
7.區法院
（1）建立對欠繳物業費案件的“快審快結”的綠色通道。依法維護物業服務企業和業主的合法權益。物業管理案件的審結率達到 98%以上。
（2）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
8.區財政局
（1）按規定及時撥付和管理物業管理各項政策性補貼、老舊小區綜合整治和物業管理各種獎勵資金。
（2）與區住建局、住房保障局聯合對專項維修資金、物業保修金等資金歸集、使用和管理進行監督檢查。
（3）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
9.區人社局
（1）每年對全市物業服務企業的勞動用工和社保費繳納情況至少開展一次檢查，維護勞動者的合法權益。
（2）及時協調處理物業服務企業的勞資糾紛，完結率 98%以上。
（3）將公職人員繳納物業費情況納入年度考核內容，作為提拔任用、評優評先參考依據之一。
（4）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
10.區審計局
（1）對物業專項維修資金、保修金使用情況實施審計監督。
（2）對物業管理各項補貼、獎勵資金使用情況實施審計監督。
（3）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
11.區市場監督管理局
（1）負責物業服務企業及社區物業服務中心工商登記工作，嚴格審查小區經營性營業執照的申請，杜絕擾民經營。
（2）處理物業服務合同糾紛和投訴工作。
（3）牽頭負責取締物業管理區域內無證加工經營網點。
（4）負責對全區住宅改變房屋用途的營業執照的審查與取締等。
（5）負責物業管理區域內電梯等特種設備安全的管理和監察和違法行為的查處工作。
（6）負責對物業管理區域內電梯使用和維保的監管。
（7）負責對物業管理區域內電梯年檢，做好特種設備安全監察和行政執法工作。
（8）負責電梯等特種設備安全管理，對水電氣及熱等強檢計量器皿的檢驗、檢測和安全監管工作。
（9）組織城區有資質的電梯維保單位建立電梯應急救援社會網絡。
（10）督促使用單位做好特種設備維護保養、定期年檢、作業人員持證上崗以及安全管理責任等工作。
（11）督促使用單位制定電梯事故應急排險救援預案并定期開展演練。
（12）處理特種設備安全事故，依法查處違法違規使用電梯行為。
（13）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
12.區司法局
（1）負責指導小區內糾紛的業主調解工作。
（2）指導、督促社區人民調解委員會在住宅小區設立矛盾糾紛調解工作室，定期開展小區內矛盾糾紛排查化解工作，建立工作機制和臺賬。
（3）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
13.區發改委（物價局）
（1）負責制定前期物業服務收費政策、發布屬于政府指導價的物業服務收費項目的收費標準，對前期物業服務合同約定的物業服務收費實施備案，對物業服務收費明碼標價實施監督檢查，依法查處前期物業服務中亂收費等價格違法行為。
（2）負責前期物業管理收費價格咨詢及投訴處理。
（3）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
14.區住房和城鄉建設局
（1）負責協調處理保修期內工程質量問題引發的投訴。
（2）負責裝飾裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構事件的查處。
（3）督促供水、供氣單位依法承擔維修、養護的責任。
（4）負責對住宅小區內綠化工作的指導和管理。
（5）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
15.區規劃分局
（1）負責協調解決涉及規劃的歷史遺留問題。
（2）協助城管執法部門對住宅小區的違法建設進行認定。
（3）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
16.區文明辦
（1）負責指導小區內精神文明建設的宣傳和教育。
（2）組織開展小區居民思想道德建設和實踐活動。
（3）組織牽頭或協助區委、區政府對成型小區物業管理年度考核、評優評先等活動。
（4）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
17.區安全生產監督管理局
（1）加強有關安全生產法律、法規知識的宣傳，提高群眾安全生產、安居生活的意識。
（2）對轄區內容易發生重大安全生產隱患的住宅小區、商業門面嚴格檢查，發現事故隱患，及時糾正處理。
（3）對涉及安全生產生活的事項，依法嚴格審核，加強監督檢查。
（4）協助物業服務企業做好本單位職工欠繳物業服務費的催繳工作。
六、保障措施
（一）提高思想認識。各街道（鎮）、區直相關部門要高度重視，統一思想，提高認識，切實加強領導，完善組織機構，把小區物業管理工作作為完善基層管理機制、維護社會穩定、建設和諧社會的重要舉措抓好落實。各街道（鎮）要把物業管理，業主委員會的組建及管理納入社區管理的范疇，充分發揮業主自治作用，加大指導、監督和管理力度。
（二）加強行業監管。嚴格落實物業管理考核制度，街道（鎮）、社區會同區物業主管部門加強對物業公司服務質量的檢查考評，建立健全企業誠信檔案體系、落實獎懲措施；完善物業準入退出機制，入駐潁州區的物業項目必須履行招投標手續，選聘具有相應資質的物業公司進行管理。退出時，物業公司應提前三個月將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會、社區、街道（鎮），并在區物業主管部門、街道（鎮）的監管下，依法將物管用房、剩余經費和相關資料移交給業主委員會或社區居委會。嚴格落實阜陽市房產局《關于物業服務履約保證金指導意見的通知》精神，做好本行政區域履約保證金收繳、使用、補交、退還等管理工作。
（三）推進業主自治。充分發揮業主在小區物業管理中的自治作用，由業主委員會執行業主大會的決定和決議，依法研究制定小區管理模式、服務標準，招聘物業公司，督促業主交納物業服務費及其他相關費用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；監督和協助物業公司履行物業服務合同，保障物業公司正常運轉。
（四）強化資金保障。區政府建立財政獎補機制，所需資金納入財政預算，實行以獎代補。一是專項用于老舊小區綜合整治和改造后的管養；二是用于補助社區物業服務中心工作開展；三是用于對物業管理常態化的街道、社區進行獎勵，對優秀物業公司、小區項目實行“以獎代補”。
（五）嚴格考核獎懲。將物業管理工作納入街道（鎮）工作目標責任制，落實考核獎懲制度，確保小區物業管理工作正常開展；加大對物業公司的引導和扶持力度，對日常管理和年度考核不達標的物業公司責令限期改正，對整改不到位或違反規定惡意退管的物業公司扣除其履約保證金，取消評優評先資格，降低資質等級，直至取消參加潁州轄區物業項目的招投標活動；對發生重大過錯的，將依據相關規定降低直至取消其物業管理資質。
（六）建立物業糾紛調解機制。各社區物管站負責轄區物業管理的日常指導工作。充分發揮社區調解委員會、調解室作用，逐步建立以社區為核心，業主委員會、物業公司為主體，街道（鎮）、區直相關部門參與的小區物業糾紛分級調解機制，積極有效處置、化解業主之間的各類矛盾糾紛。
（七）提高物業服務費收繳率。加大物業管理法律法規的宣傳力度，增強居民物業服務消費意識。物業公司要不斷規范物業管理，提高物業服務質量，增強服務意識，同時可采取預繳獎勵、低保減免、繳費公示等靈活方式，加大物業服務費的收繳力度；倡導機關單位黨員干部公職人員發揮模范作用，帶頭自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，按時足額繳納物業服務費，帶動其他業主自覺繳納；對拒不繳納物業服務費、違法搭建、破壞公共綠地等不良行為的黨員干部和公職人員，將依法依紀進行追究。社區居委會、業主委員會要支持、協助物業公司收取物業服務費，提高物業服務費收繳率，積極培養業主主動繳費和維護社會公德與公共秩序意識。
本意見自印發之日起實施。
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